Der Kauf eines – bebauten oder unbebauten – Grundstücks

 

Im Supermarkt bezahlt der Käufer die Ware an der Kasse und wird im Gegenzug sofort Eigentümer der gekauften Sachen. Beim Grundstückskauf ist das alles etwas komplizierter. Der Käufer wird nämlich nicht schon mit dem Abschluss des Notarvertrages Eigentümer des Grundstücks, sondern erst mit der Umschreibung im Grundbuch. Das Grundbuch wird beim Grundbuchamt, einer Abteilung des Amtsgerichts, geführt. Bis zur Eintragung des Käufers als Eigentümer in das Grundbuch vergeht aber in der Regel einige Zeit, zumal der Notar zuvor noch einige wichtige Dinge für die Vertragsparteien erledigen muss. Für die Zwischenzeit sieht der Notar im Kaufvertrag zum Schutz von Verkäufer und Käufer verschiedene Regelungen vor, damit der Kauf einer Immobilie so sicher wie der Einkauf im Supermarkt wird:

 

Fälligkeit des Kaufpreises

 

Als Käufer wollen Sie den Kaufpreis erst dann zahlen, wenn feststeht, dass Sie Ihrerseits die versprochene Leistung, nämlich das unbelastete Eigentum an dem Grundstück, erhalten werden. Deshalb sieht der Kaufvertrag im Regelfall vor, dass der Kaufpreis erst dann gezahlt werden muss, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind.

Die Fälligkeit des Kaufpreises wird in der Regel davon abhängig gemacht,

  • dass alle erforderlichen Genehmigungen vorliegen;
  • dass die sogenannte Eigentumsvormerkung (auch Auflassungsvormerkung genannt) für den Käufer im Grundbuch eingetragen ist. Durch die Vormerkung wird das Grundstück für den Käufer "reserviert"; Sie brauchen als Käufer nicht mehr zu befürchten, dass der Verkäufer, der ja zunächst noch als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, das Grundstück anderweitig verkauft oder ein Gläubiger des Verkäufers in das Grundstück vollstreckt;
  • dass die Unterlagen vorliegen, die erforderlich sind, um eingetragene Grundschulden und Hypotheken im Grundbuch zu löschen. Denn selbstverständlich möchten Sie als Käufer das Grundstück frei von Belastungen erwerben, die vom Verkäufer stammen;
  • dass die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht nicht ausübt. Unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen steht den Gemeinden bei Grundstückskaufverträgen nämlich ein Vorkaufsrecht zu.

 

Ihr Notar veranlasst alles Erforderliche, damit die Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt werden. Sobald diese vorliegen, teilt er Ihnen dies mit. Erst wenn die Fälligkeitsmitteilung dem Käufer vorliegt, muss der Kaufpreis gezahlt werden. In aller Regel geschieht das durch die – zügige und kostengünstige - Zahlung direkt an den Verkäufer oder an von diesem bestimmte Personen. Nur ausnahmsweise, wenn besondere Umstände das erfordern, wird eine Zahlung über ein – kostenpflichtiges - Notaranderkonto vereinbart.

 

Übergang von Besitz, Nutzungen und Lasten

 

Damit ist der Zeitpunkt gemeint, an dem das Grundstück wirtschaftlich auf den Käufer übergeht. Der Käufer darf von diesem Zeitpunkt an das Grundstück benutzen. Ab dann stehen ihm alle Erträge des Grundstücks - also z.B. Mieteinnahmen - zu, er muss aber auch alle Kosten - z.B. Grundsteuern, Müll- und Abwassergebühren - tragen.

 

In der Regel ist in dem Kaufvertrag bestimmt, dass der wirtschaftliche Übergang mit der Kaufpreiszahlung stattfindet. Will der Käufer den Grundbesitz schon vorher übernehmen, etwa weil er mit den Renovierungsarbeiten beginnen will, wird der Notar Ihnen Regelungen vorschlagen, die auch den Verkäufer absichern.


Übergang des Eigentums

 

Erst wenn der Kaufpreis vollständig gezahlt ist, wird der Notar den Antrag auf Umschreibung des Eigentums auf den Käufer zum Grundbuch einreichen. Für Sie als Verkäufer bedeutet dies die Sicherheit, dass Sie das Eigentum erst verlieren, wenn Sie den vereinbarten Kaufpreis erhalten haben.