Februar 2016

Immobilie kaufen: Ja! - Heiraten: Nein!

Ein gemeinsamer Immobilienkauf von Partnern, die ohne Trauschein zusammenleben, birgt viele rechtliche Risiken. Unverheiratete Paare sollten sich beim Kauf einer Immobilie daher notariell beraten lassen und vertragliche Regelungen treffen, die den Interessen des Einzelfalls gerecht werden.

Warum unverheiratete Paare ohne individuelle Regelung ihr Eigentum riskieren


Die Zahl der Immobilienkäufe in Deutschland ist auch 2015 ungebrochen gestiegen. Dabei handelt es sich bei den Käufern immer öfter um unverheiratete Partner, die gemeinsam Immobilieneigentum erwerben. Oft wird den Partnern erst im Fall einer Trennung bewusst, welche Rechte und Pflichten sie eingegangen sind, da das Gesetz für Unverheiratete – anders als für Ehepaare – keinen Regelungsmechanismus im Fall von Trennungen vorsieht. „Dieser dann vorgefundene rechtswirksame Status Quo wird hinterher häufig als ungerecht empfunden“, erklärt Notar Dr. Dirk Solveen, Pressesprecher der Rheinischen Notarkammer, und rät zu einem vorherigen  „selbstbestimmten Ausgleich durch individuelle Verträge“. Denn kann sich ein Paar nach der Trennung nicht über die Aufteilung des gemeinsamen Vermögens einigen, kann dies im schlimmsten Fall für beide zum Verlust des Immobilieneigentums führen.


Wer ist Eigentümer der Immobilie – vor und nach der Trennung?


Wer der gesetzliche Eigentümer einer Immobilie ist, bestimmt sich ausschließlich nach dem Grundbuch. Grundsätzlich bestehen mehrere Gestaltungsmöglichkeiten bei dem Erwerb einer Immobilie durch zwei Personen. So kann eine Eintragung beider Personen im Grundbuch zu gleichen Teilen erfolgen, die Immobilie gehört dann beiden je zur Hälfte. Finanziert beispielsweise einer der Partner sehr viel mehr als der andere, besteht alternativ die Möglichkeit, dieses Verhältnis auf die Miteigentumsanteile zu übertragen. Soll unterschiedlichen Finanzierungsbeiträgen flexibel Rechnung getragen werden, besteht zudem die Möglichkeit, eine Immobilie in Gesellschaft bürgerlichen Rechts zu erwerben. Ungeachtet etwaiger Finanzierungsbeiträge oder sonstigen Abreden zwischen den Partnern, besteht darüber hinaus natürlich auch die Möglichkeit, dass einer der Partner die Immobilie alleine erwirbt und als alleiniger Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird. Egal, welches Erwerbsmodell im Einzelfall gewählt wird: die im Grundbuch eingetragenen Eigentumsverhältnisse bleiben von Finanzierungsmodellen, Absprachen der Partner bezüglich der Nutzung der Immobilie und möglichen Trennungen unberührt.   

 

Wer haftet in welchem Umfang für die eingegangenen Darlehen?


Mit dem Immobilienkauf geht häufig auch die Aufnahme von Darlehen einher. „Paare nehmen in der Regel gemeinschaftliche Darlehen auf“, so Notar Dr. Solveen, denn obwohl ebenso getrennte Darlehen aufgenommen werden könnten, bestehen Banken meistens auf einheitlicher Vertragsgestaltung. „Die Bank kann dann in der Regel beide Partner unabhängig voneinander und in Höhe der gesamten Darlehenssumme in die Haftung nehmen“, erklärt Notar Dr. Solveen. Dies gilt unabhängig davon, wer Eigentümer des Grundstücks ist. Auch eine Trennung oder ein Auszug aus dem finanzierten Objekt ändert hieran nichts.

 

Was unverheiratete Paare beim Immobilienkauf beachten sollten


Vor diesem Hintergrund und angesichts der Tatsache, dass bei einem Immobilienerwerb – ungeachtet der Erwerbsstruktur im Einzelfall – beide Partner in den meisten Fällen nicht unerhebliche finanzielle Beiträge und/oder persönliche Arbeitsleistungen leisten, sollten Nutzungsrechte und Ausgleichsansprüche zwischen den Partnern, insbesondere für den Fall der Trennung, im Vorfeld geregelt werden. Dies erspart im Streitfall eine zeit- und kostenintensive Klage. Darüber hinaus kann zwischen den Partnern in einer Miteigentümervereinbarung oder einem Gesellschaftsvertrag geregelt werden, wie die Lasten zu verteilen sind und wer im Fall einer Trennung in der Immobilie verbleibt. Ein Notar hilft hier einzelfallbezogen vorab für alle Eventualitäten Regelungen zu finden und so den Immobilienkauf für beide Partner optimal zu gestalten. „Ratsam ist darüber hinaus, Vorsorge für den Todesfall zu treffen“, so Notar Dr. Solveen, denn das Gesetz sieht Partner einer nicht-ehelichen Lebensgemeinschaft nicht als Erben vor.

Pressemitteilung der Rheinischen Notarkammer, 22. Februar 2016